Planificación de proyectos de construcción: el error es comenzar sin entender el proyecto
Después de más de 25 años trabajando en construcción y desarrollo inmobiliario, he visto proyectos complicarse por prácticamente todo: presupuestos incompletos, cambios de diseño, permisos, contratistas, financiamiento, problemas de obra y decisiones tomadas demasiado tarde.
Pero muchos de esos problemas tienen algo en común.
Comenzaron mucho antes de que alguien pusiera el primer bloque.
El verdadero error no siempre está en cómo se construye. Muchas veces está en haber comenzado sin entender suficientemente el proyecto.
Y esa diferencia es fundamental.
La planificación de proyectos de construcción empieza antes de la obra
Cuando alguien piensa en comenzar un proyecto, es normal que las primeras preguntas sean:
¿Cuánto cuesta construir?
¿Cuánto cobra el contratista?
¿Cuánto cuesta el terreno?
¿Cuánto tiempo va a tomar?
Son preguntas importantes. El problema aparece cuando intentamos responderlas individualmente sin entender cómo se relacionan entre sí.
Una buena planificación de proyectos de construcción requiere mirar el proyecto como un sistema completo.
No basta con saber cuánto cuesta levantar una estructura.
Hay que entender cuánto capital necesitará el proyecto, cuándo será necesario, qué riesgos existen, qué decisiones pueden modificar el presupuesto y, especialmente, qué queremos conseguir al final.
Un presupuesto no te dice si tienes un buen proyecto
Este es uno de los errores que encuentro con mayor frecuencia.
Alguien recibe un estimado de construcción y piensa que ya conoce el costo de su proyecto.
No necesariamente.
El costo de construcción es solamente una parte de la ecuación.
Dependiendo del proyecto, todavía pueden existir:
terreno y costos de adquisición;
arquitectura e ingeniería;
permisos e impacto;
financiamiento e intereses;
seguros;
preparación del terreno;
cambios durante construcción;
contingencias;
costos de mantenimiento del capital;
comercialización o venta;
tiempo.
Y hay algo particularmente peligroso que no siempre aparece en una hoja de cálculo:
una mala decisión.
Una decisión incorrecta tomada al principio puede costar mucho más que varios meses de construcción.
El capital también tiene un cronograma
No es suficiente preguntar:
¿Tengo dinero para hacer este proyecto?
La pregunta correcta es:
¿Tengo el capital necesario en el momento en que el proyecto lo va a necesitar?
Son dos cosas completamente diferentes.
Un proyecto puede ser rentable sobre papel y aun así tener problemas porque su estructura de capital no corresponde con su cronograma.
Los depósitos llegan antes.
Los materiales pueden requerir pagos anticipados.
Los draws del financiamiento pueden llegar después de ejecutar determinados trabajos.
Los cambios cuestan dinero.
Los retrasos cuestan dinero.
Y mientras todo eso sucede, el proyecto continúa consumiendo capital.
Por eso siempre insisto en que el dinero también tiene un cronograma.
El riesgo no se elimina; se identifica
Construcción y desarrollo inmobiliario siempre tienen riesgo.
Pretender eliminarlo completamente no es realista.
Lo que sí podemos hacer es identificarlo antes de que se convierta en un problema.
¿Qué pasa si el permiso tarda dos meses adicionales?
¿Qué pasa si el costo de una partida importante aumenta?
¿Qué pasa si descubrimos una condición que no estaba contemplada?
¿Qué pasa si el valor final no resulta ser el esperado?
¿Qué pasa si necesitamos más capital?
No necesitamos predecir exactamente qué va a suceder.
Necesitamos saber qué puede suceder y qué capacidad tiene el proyecto para absorberlo.
Ese cambio de perspectiva transforma la manera en que evaluamos una oportunidad.
No todos los proyectos buenos deben construirse
Esta es probablemente una de las ideas más difíciles de aceptar.
Podemos tener un buen terreno.
Un buen diseño.
Una buena ubicación.
Incluso un buen contratista.
Y aun así, el proyecto puede no tener sentido.
¿Por qué?
Porque una oportunidad inmobiliaria no se evalúa por una sola variable.
Hay que mirar conjuntamente:
proyecto + costo + capital + tiempo + riesgo + resultado esperado.
Cuando una de esas variables cambia, puede cambiar toda la ecuación.
Por eso una de las decisiones más valiosas que puede tomar un propietario, inversionista o desarrollador es también una de las más sencillas:
no avanzar todavía.
Esperar, ajustar o incluso abandonar una oportunidad puede ser una excelente decisión cuando los números y el riesgo no justifican continuar.
El proyecto debe entenderse desde el final
Antes de construir, siempre deberíamos poder responder otra pregunta:
¿Para qué estamos haciendo este proyecto?
No es lo mismo construir una casa para vivir que construir para vender.
No es lo mismo desarrollar para mantener el activo que desarrollar para refinanciarlo.
No es lo mismo hacer un fix & flip que construir un producto de lujo.
Cada estrategia cambia las decisiones que vienen antes.
El producto final determina cuánto podemos invertir, qué nivel de terminaciones tiene sentido, cuánto tiempo podemos mantener el capital comprometido y qué margen necesitamos.
Por eso me gusta analizar los proyectos desde el resultado hacia atrás.
Primero entiendo dónde quiero llegar.
Después determino qué necesito para llegar allí.
Antes de construir, hay que aprender a leer el proyecto
Con los años he aprendido que construir bien no depende solamente de conocer materiales, planos o procesos.
También hay que saber leer un proyecto.
Leer sus números.
Leer sus riesgos.
Leer el mercado.
Leer el cronograma.
Leer el capital.
Y entender cómo una decisión afecta a las demás.
Esa forma de pensar fue una de las razones por las que desarrollé Cimientos 8.
No como una fórmula para garantizar que todos los proyectos funcionen, sino como una metodología para hacer mejores preguntas antes de comprometer tiempo, dinero y recursos.
Porque la experiencia no elimina los problemas.
Lo que hace es ayudarte a reconocerlos antes.
L
a pregunta que haría antes de comenzar
Si hoy estuviera evaluando un nuevo proyecto, antes de preguntar cuánto cuesta construirlo me haría una pregunta más amplia:
¿Entiendo suficientemente este proyecto como para justificar el riesgo que estoy a punto de asumir?
Si la respuesta todavía no está clara, probablemente todavía no es momento de comenzar.
Hay proyectos que necesitan una decisión puntual.
Otros necesitan un análisis más profundo.
Y algunos simplemente necesitan tiempo.
Construir puede comenzar con planos y permisos.Un buen proyecto comienza mucho antes: comienza con criterio.
¿ESTÁS EVALUANDO UN PROYECTO?
Antes de comprometer capital o comenzar la ejecución, entiende qué estás construyendo, cuáles son los principales riesgos y si realmente tiene sentido avanzar.
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